劝人买二手房？是的。

突然决定写这篇文章，是因为最近来我们这里，咨询买房的客人中，刚需很多。

不少人对新房有执念，但首付不够√多，要求却不少，又担心不能按时交付。

石榴叔非常理解，毕竟买●房这件事儿，是多数人一辈子做的重大决策之一。当下，随着市场出●现趋势变化，选房的逻辑也在发生变化。

01

执念怎么来的？楼市自々媒体看多了。

眼下，日子不好过，为新楼盘推广，成了楼市自媒体最大的收入来源，而且僧多粥少。

软文的套路看得都ㄨ快麻木了，先☉吹商业体落地，再吹名校分校∮进驻，最后再把沙盘和渲染图拿出来聊配套。

一边脚踩二手房，一边用所谓的圈层◥和区位，来让刚需有一种买№的不是房子，而是美好未来的幻觉。

缺点？广告费给足，根本不↘存在。洗脑，无非为了让刚需坚定买房只买新房。

二手房当真不▓能买？当然不是。

对于刚需，眼下二手╱房是很好的选择，不少价格已经被打回原形。

今时今日，不要幻想，买一套房》子就能实现阶层跃升，尤其预算不多』，更要现实一点，多考虑居住属性，而不是投资属性。

02

为什么要搞清真实需求？

其实☆很多刚需，对于自己想要买什么房∏子，并没有清醒的认识。

为什么用“清醒”一词？因为看多了，听多了，已经忘记自己买房的初ζ衷，追求一切不切合实际的东西，幻想名校进驻后会有学区溢价，盖个高楼就是 CBD 能汇集顶♂级资源。

说句〖难听的，目前市场，真正好的新盘不做广〓告也会有人抢，只有卖不掉的，才会到处砸钱打广告。

别太迷信』售楼处，那种营▲造出来奢华生活的感觉，和你一点关系都没有。房子卖完就拆了。

石榴↙叔接触到的刚需，大部分买房是为了结▂婚，自住是主︾要需求。毕业↑不久的年轻人，希望小区品质高点，对位置要求反而不多。30 岁左」右的现实多了，希望配套完々善，最好有学区，距离单位不能太远。

当需求落㊣　地，变得务ξ　实之后，你就会发☆现，现在选择二手房，更踏实，更容易感知，因为可以对△区位、配套、格局、朝向、楼层做更多◆更细的要求。房子是住的，要住很久。

有一种说法，二手房以〓后不好卖。新房︼难道不会变旧吗？真正宜居的房子，永远⌒不缺下家，关键看物业。

倒是现在很多总价较低、区位又很◆差的新房，全√是虚无缥缈的规划，销售承诺的配套都存在风险性，就算顺利交付，入∴住率也不会高，根本无法◢出手。

03

有人说，新房更便★宜。

如果你充分考虑交房周期，硬件配套的确定性，以及各种风险，再比较两者∞价格，就会得出另一个答案。

从我们最近观察来看，二三线※城市，不少地段没优势的房子，倒挂现象正在◥消失，踩踏情♀况突出。说白了，投资客都想跑，就看谁能接受更低的价格。

这些⊙次新房，刚需也好，刚改也好，可Ψ以抓住机会，大胆的砍，一刀就是八折，没准能铲到底。

现在有一种操作，相中了某小区↘，把心里价位和要求报给中介，让他们去找房源，和房主谈，攻心战，有确定消息再通知你。

有些小区的房价】，就是这「样被“打”下来的。

04

最近接触的刚需有一个共同的特点，就是首付很紧张，但是收○入高，有的甚至想做◣到两成首付。

可能吗？

中介有办法↓，买二手房的一个特点是首付、贷款都有很大的灵活性，但我不建议。

对于未来经〗济的判断，老南已经ω在多篇文章里面反复强调，现在不是以前，不适合再把杠杆加到最大。一定要考虑家庭未来风险，可以适当砍∞掉 1-2 个需求，眼前顿时一片开朗。

结

一句话，新房卖的是未来，二手房卖的是过去和现在。

对于■刚需而言，尤其预算不多◆的，买房子一定要立足于住，因为现在的情况，有可能一住就是七八年，甚至更长。保值增值，那是刚改考虑的。

最后，提醒大家，买房子多调≡研，功课做足，不要被人牵着鼻子走。

预告一下，就大家关心的学区房，最近石榴叔会单独写一篇深度分析。

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